美国买房流程及开销详解，选择合适的房子，降低购房成本，这些步骤不能少！

在美国买房是一个具有挑战性的任务，无论是对于首次购房者还是有经验的投资者而言。在选择一个理想的住所或投资物业时，需要考虑许多因素，包括购买预算、房屋地点、贷款条件、房屋检查、交税等等。那美国买房的具体流程和注意事项有哪些？在美国买房怎么降低房价和税呢？接下来虎虎就带着大家一一了解美国买房的那些事。

一、美国房屋种类

美国可供购买的房子主要有以下几种：

合作公寓（Co-op Apartment）：合作公寓是指由一组业主共同拥有一栋建筑物，并分享其中一个公寓单位的所有权益。业主们持有该建筑物的股份，而不是直接拥有某个公寓单位。业主必须经过严格的申请程序，才能成为合作公寓的股东。业主需要支付月度的物业费（HOA），该费用用于维护建筑物和公共区域，例如门禁系统、电梯、地下停车场等。常见房型包括Studio、1B1B、2B1B、2B2B、3B2B、3B2.5B、3B3B。

自有产权公寓（Condo）：自有产权公寓是指业主拥有自己的公寓单位(Unit)和一个共同拥有的建筑物外壳，但不拥有建筑物的土地和其他公共区域。业主可以自由出租、出售或抵押他们的公寓单位。 业主需要支付月度的物业费（HOA），该费用用于维护公共区域，例如游泳池、健身房、停车场等。常见房型包括1B1B、2B1B、2B2B、3B2B、3B2.5B、3B3B。

联排别墅（Townhouse）：联排别墅是指一系列相连的房屋，每个房屋都有自己的入口和独立的生活空间。通常情况下，联排别墅共享一堵或两堵墙，业主需要负责维护自己的房屋外部，但可以共同使用一些公共区域和设施，例如游泳池、健身房等。 业主需要支付月度的物业费（HOA），该费用用于维护公共区域和设施，例如园区、路灯、健身房、游泳池等。常见房型包括2B1B、2B2B、3B2B、3B2.5B、3B3B、4B2B、4B2.5B、4B3B、4B3.5B、4B4B。

独栋别墅（Single Family House）：独栋别墅是指一栋独立的住宅，包括独立的土地和房屋。业主拥有该物业的完全所有权，并有权自由买卖、出租或改造该房屋。独栋别墅通常具有更大的面积和更多的隐私空间，但也需要业主自己负责维护房屋和土地。业主需要支付月度的物业费（HOA），该费用用于维护社区的公共区域，例如游泳池、健身房、园区等。不过，许多独栋别墅没有HOA，而是由业主自行负责维护房屋和土地。常见房型包括3B2B、3B2.5B、3B3B、4B2B、4B2.5B、4B3B、4B3.5B、4B4B、5B4B、5B5B。

多户别墅（Multi-Family House）：多户别墅是指一栋建筑物内有多个独立的住宅单元，通常由一个业主拥有并出租给其他人居住。每个住宅单元都是独立的，并且业主可以自由出租或出售它们。业主需要负责维护建筑物和公共区域，例如走廊、门厅等。 业主需要支付月度的物业费（HOA），该费用用于维护公共区域和设施，例如门禁系统、园区、游泳池等。常见房型包括2B1B、2B2B、3B2B、3B2.5B、3B3B。

*房型中，前者的“B”代表着Bedroom卧室，后者的“B”代表Bathroom厕所（含马桶+淋浴设施），“0.5B”意味着该厕所只含马桶，不含淋浴设施。

二、在美国买房时的考虑因素

租房 vs. 买房：在考虑是否买房时，需要权衡租房和买房的优缺点。租房可以提供更大的灵活性和更少的责任，但买房则可以提供稳定的居住地和潜在的投资价值。

预算：首先要考虑的是自己的预算，包括房屋价格、贷款利率、首付金额等。确定好预算后才能有的放矢地寻找合适的房屋。

房屋类型：根据家庭人数和预算，选择合适的房屋类型，如公寓、别墅、独栋房、联排别墅等。

地理位置：地理位置是购房的一个重要考虑因素，包括所在城市、社区、学区、附近的交通设施、商店和娱乐设施等。

房屋大小和布局：房屋大小和布局要考虑到自己的家庭人数和居住习惯。需要考虑的因素包括卧室数量、浴室数量、客厅大小、厨房面积、储藏空间等。

房屋状况和维护：房屋的状况和维护也是考虑因素之一，需要考虑房屋的年龄、维护情况、房屋结构、房屋保险等。

投资价值：对于有些人来说，买房也是一种投资。需要考虑房屋的增值潜力和未来的出租收益等。

贷款类型：如果贷款，则需要考虑贷款类型，包括传统贷款、联邦住房管理局（FHA）贷款、联邦国民抵押贷款（Fannie Mae和Freddie Mac）等，每种贷款类型都有不同的要求和利率。 首付越高，利率越低，但同时也需要考虑抵押贷款的类型和期限。

潜在风险和限制：购买某些房屋类型可能存在潜在风险和限制，如历史悠久的房屋可能存在文化保护限制，一些社区可能存在出租和装修限制等。

三、美国买房流程

据2023年美国房地产经纪人协会最新数据显示，美国现房的平均售价达到 $375,700 。当然，美国买房可以通过贷款或全款现金支付购买，基本流程如下：

1. 确定预算并选择付款方式：计算出您每个月的可支配收入并确认预算范围。

选择贷款买房：您需要确定您的信用评分，然后向银行或其他金融机构申请贷款，并等待他们对您的财务状况进行评估。您可以选择先进行预批准贷款或直接进行正式批准贷款。预批准贷款通常需要提供一些基本信息，例如您的收入、债务和信用记录等。正式批准贷款需要提供更详细的信息，例如您的资产、就业证明、银行账户等。在购买房屋时，您需要支付一定的首付款。通常，首付款的金额为房屋总价的5%至20%。如果您的首付款不足20%，您需要购买抵押保险以保护贷款人的利益。

贷款买房需要准备的证件：

1）个人有效护照和签证

2）工作证明、工资单、额外收入证明

3）近两年的税务文件以及居住史

4）个人名下资产确认、信用记录、债务信息

5）近两个月的银行账户流水

选择现金买房：如果您是海外买家，考虑到国家的外汇管制政策，在买房时需买家需要提前准备好充足的的购房资金。如果您已有美国银行账户且账户内已有买房全款，则不用考虑上述问题。在签署购房合同后，按时将全款现金通过网上大额美元转帐(Wiring)或出具现金支票(Cashier's Check)转到房屋交易时指定的美国银行账户。虎虎建议大家根据自身情况与后续与房地产中介提前进行沟通，避免在金钱充足的情况下由于转账的进度或流程错误影响交易。

全额买房需要准备的证件：

1）在有效期内的护照和签证

2）国际银行或美国银行开具的资金证明

3）个人在美国当地银行的帐号

无论是选择贷款买房还是现金买房，都有各自的利弊，比如说：全款现金买房过户手续和流程更快捷，很可能压低成交价；贷款买房可以享受利息免税的优惠政策，减轻购房者压力，将空余资金用于其他投资等等。虎虎建议大家综合自身情况，选择最适合自己的购房付款方式。

2. 找到合适的房屋并看房：根据您的预算和喜好找到适合的房屋。您可以通过以下几个途径找到合适的房子：

a）房地产网站和App：您可以通过各种房地产网站和App，如Zillow、Redfin、Trulia等搜索房屋。这些网站通常提供有关房屋价格、房屋面积、图片、房间数量、地理位置等详细信息。您可以根据您的预算和需求筛选结果，并与房地产经纪人联系以安排看房。

b) 地产经纪人（Real Estate Agent）：地产经纪人可以为您提供更多的房屋信息和专业建议。他们可以根据您的预算和偏好，为您提供更好的房屋选择，并安排看房。在美国，房地产经纪人通常会收取买方和卖方之一的佣金。

c) 通过社交媒体和网络：您可以使用社交媒体和网络寻找朋友和家人的推荐，或者寻找相关论坛和群组，以了解有关某个特定地区的房屋信息和建议。

d) 在当地报纸和杂志上查找：您可以在当地报纸和杂志上查找房屋广告，或者浏览当地的房地产刊物，了解当地的房地产市场和最新的房屋上市信息。

不管您选择哪种方式，建议您在选择房屋前仔细考虑您的预算和需求，并仔细了解每个房屋的条件和价格。在找到心仪的房屋后，与房屋中介预约实地看房，了解真实的房屋情况和周围环境。

3. 进行房屋检查：在购买房屋之前，需要进行房屋检查以确保房屋的结构和设施的功能正常。这个过程需要由专业房屋检查师完成，并且您需要支付检查费用。进行房屋检查的流程一般为：找到房屋检查师（Home inspector）；安排检查时间；上门检查；查看检查报告。

需要注意的是，房屋检查师不能发现所有的问题，尤其是在房屋隐藏的区域。此外，房屋检查不包括对地下管道、电缆和燃气管道的检查。因此，您可能需要额外的检查，例如地质检查、环保检查和室内空气质量检查等，以确保您购买的房屋不存在任何潜在问题。

4. 谈判和签订合同：如果您对房屋价格和条件满意，您与卖方可以进行房屋价格、交付日期、装修等条款协商，并最终签署一份购买协议。在签署购买协议之前，您需要对该房屋进行充分的调查和研究，以确保自己了解房屋的真实情况，并知道自己需要的条款和条件。如果您和卖方无法就协议达成一致，可能需要进行更多的价格谈判或选择寻找其他房屋。协议中将明确记录您和卖方将约定房屋的售价、房屋的装修情况、交付日期、付款方式、定金金额、检查期、违约责任和其他一些相关事项。这些事项通常需要由地产经纪人、律师等专业人士起草和审查，以确保合同的合法性和明确性。

需要注意的是，购买协议是购买房屋的重要法律文件之一，一旦签署，买卖双方都将被约束。因此，在签署购买协议之前，您应该仔细阅读协议条款，并确保自己完全理解和同意其中的所有内容。如果您有任何疑虑或不确定的地方，应该及时咨询律师或地产经纪人。

5. 获得贷款：如果您选择贷款买房，在签署购买协议之后，您需要向贷款机构提交贷款申请，并完成必要的文件和程序，以获得正式批准的贷款。

6. 完成房屋交易并完成后续手续：在获得贷款批准之后，您需要支付首付款、办理贷款手续、支付房屋税费和其他费用，并在指定的日期和时间内签署房屋买卖文件。完成房屋交易后，您需要完成一些后续手续，例如登记房屋产权、办理房屋保险和水电煤气等实用事宜，以确保顺利入住新家。

*房屋购买流程可能因州和城市的不同而有所不同。从初步批准到最终搬入新房，美国买房大概需要经过至少一年的时间。在进行房屋购买前，您应该了解有关所在地区的房屋购买流程和法规。虎虎建议您在购买房屋前咨询专业人士，例如地产经纪人、贷款机构、房屋检查师和律师，以获得更好的建议。

四、在美国买房时，买家可能需要缴纳的各项费用

律师费 (Attorney Fee)：在一些州，买房需要请律师协助办理房产交易，律师费通常在500美元至2000美元之间。律师可以为您提供法律建议，并确保交易过程符合法律要求。

产权保险（Owner's Title Insurance）：产权保险是为保护购房者和贷款人免受产权问题和争议的损失而购买的保险。它通常会涵盖房屋所有权、贷款抵押和其他潜在问题。费用因州和地区而异。

豪宅税（Mansion Tax）：通常是指购买高价值的房产时需要缴纳的附加税。不同的州和城市对于豪宅税的征收标准和税率可能不同，但一般来说，购买高价值的房产需要缴纳豪宅税。例如，纽约市对价值在100万美元以上的房子收取豪宅税，根据房屋的价格，税率在1%-3.9%之间。

登记费（Deed Recording Fee）：由政府或第三方机构收取的费用，用于登记房产所有权转移的文件。这些文件包括房屋买卖合同、房屋贷款文件等。

产权搜索费（Title Search Fees）：用于确认房产是否有未解决的法律问题或所有权问题的费用。这些费用包括了确认房产所有人身份、确认所有权历史、确认债务和抵押物等。

信用报告费 (Credit Reporting Fee)：是银行或抵押贷款机构向信用报告机构收取的费用，用于获取借款人的信用报告。信用报告费通常在20美元至50美元之间。

贷款申请费 (Loan Application Fee)：申请费是在申请贷款时可能需要支付的费用。这个费用通常在75美元至500美元之间，用于覆盖贷款机构进行信用评估等成本。

贷款手续费（Loan Origination Fee）：贷款手续费是贷款机构收取的费用，用于处理和批准抵押贷款。这笔费用通常是贷款金额的一定比例，以覆盖贷款机构的成本和风险。

评估费 (Appraisal Fee)：评估费用是评估师为确定房屋价值而收取的费用。评估费用通常在500美元至1000美元之间，但可能因地区和房屋类型而有所不同。

房产税（Property Tax）：房产税是房产所有人根据房产的市值缴纳的税款。美国房产税一般在0.2%-2.4%之间，税率因州和地区而异，通常是按房产市值的一定比例计算。美国房产税可以进行抵扣，抵扣标准参照美国《减税和就业法案》。

房屋保险（Homeowners Insurance）：业主保险是一种保险形式，旨在保护房屋和其内容不受自然灾害、偷盗、火灾等意外事件的影响。业主保险通常覆盖房屋本身以及房屋内的财产。如果需要购买房屋保险，请浏览我们的房屋保险博客了解详情。如果您需要购买房屋保险，点击了解虎虎房屋保险！

当然，这些费用和税率因地区和具体情况而异，不同地区根据当地政策可能会有一些额外的费用。在购买房产之前，虎虎建议买家咨询专业人士以获取准确的税费和费用信息！

五、买房贷款怎么贷？

1. 选择合适且靠谱的贷款机构：在美国，提供房屋贷款的金融机构，包括银行、信用合作社、抵押贷款公司有很多。您可以通过以下途径找到贷款机构：在网上搜索各种贷款机构的信息、向身边的家人和朋友寻求建议、让房地产经纪人推荐、参考各种房地产资源，如房屋出售广告、房屋贷款广告等。

2. 提交贷款申请：在找到合适靠谱的机构后，您需要提供个人身份信息、收入证明、负债证明和信用报告等信息并填写贷款申请表格，以便贷款人能够评估您的申请并作出决定。

3. 贷款机构进行评估：在您提交购房贷款申请后，贷款人会对您的财务状况进行评估，以确定您是否有能力偿还贷款。评估的内容通常包括以下几个方面：个人身份信息、收入证明、负债证明、信用报告、房屋价值评估。

4. 获得批准并选择贷款：如果您的贷款申请被批准，您将会收到贷款额度和利率的具体条款。此时，您需要与贷款机构商议并选择最适合您的贷款产品和利率。贷款产品可能包括30年固定利率贷款、5年可调利率贷款等等。利率也可能因贷款产品的不同而不同。因此，您需要仔细考虑和比较不同贷款产品和利率，以选择最适合您的选项。一旦您选择了贷款产品和利率，您将需要签署贷款协议并支付一定的首付款，以完成贷款手续。

六、怎样可以降低买房成本

对比市场同类型的房屋价格：您可以查看不同房屋的价格，找到更合理的价格并减少购房成本。您可以通过网站、房地产经纪人等途径了解不同房屋的价格。

房价谈判：如果您发现您所喜欢的房屋价格过高，您可以尝试与房屋所有者谈判房价，建议可以根据卖方的情况选择合适的砍价方式。例如：这个房子卖家已经住了40年了，对房子很有感情，但是着急卖房套现的情况时，您可以通过“如果可以低价成交愿意将整个购房流程进度加快，如两周内完成验房、贷款/付现金等”来进行谈判砍价。

提高信用评分：如果您有较高的信用分时，贷款利率会低，因此可以降低购房总利息。您可以通过准时还款、不使用过多的信用额度等方式提高您的信用分。

寻找税收优惠：在某些情况下，您可能有资格获得税收优惠，例如，您可以获得按揭利息和房产税的抵税额。建议您主动的去咨询税务专家或贷款机构。

关注市场利率：如果市场利率下降，您可以考虑重新融资贷款以获得更有利的条件。但是，在重新融资之前，需要计算总成本和重新融资费用，以确定是否值得重新融资。

考虑贷款选项：您在购买房屋时可以考虑不同类型的贷款选项，以降低您的成本。比如，您可以选择更长的贷款期限，这样每月的还款金额可能会降低，每个月的压力会小一点，但总的购房利息会有所上升。另外，您可以选择不同种类的贷款产品，比如可调利率贷款和固定利率贷款等等，这些产品的利率和条件也不同，建议您的财务状况和偏好选择最适合您的产品可以帮助您降低贷款成本。

关注房产市场：您可以根据市场动态购买房屋，如果房产市场处于下行趋势时，您将更有机会以低价购入房子。

选择更适合的房屋面积和位置：在购买房屋时，选择更适合您需要的房屋面积和位置可以降低购房成本。例如，如果您家是一家三口居住，可以不考虑买四房及以上的房屋。

选择低税率的地区：在美国，不同州和城市的税率不同。如果对工作或上学区域没特定要求，您可以选择购买房屋的地区的税率较低的州或城市，以减少房产税成本。

七、美国房屋保险

房屋保险是保护房屋免受意外灾害，如火灾、水灾、风灾等造成的损失的保险。在意外灾害发生时，保险公司会根据保单赔偿损失。通常来说房屋保险提供以下保护：

保护房屋免受意外灾害的损失，如火灾、水灾、风灾等。

保护房屋投资，防止由于灾害而导致的巨大经济损失。

保护家庭财产安全，提供经济上的保障。

提供紧急修复和重建服务，以确保房屋尽快恢复正常使用状态。

为投保人提供便捷的理赔流程和服务。

提供对于附加险的选择例如财产险，人身意外险等。

保险公司也提供防灾预防和减灾措施的建议，有助于降低灾害发生的风险。

如果您计划贷款购买美国的房产，贷款银行会强制要求在过户前先购买房屋保险，否则将不会通过贷款申请。 如果您计划全款购买美国的房产，虽然法律没有明文规定一定要买房屋保险，但为了防止房子发生灾害和事故所产生的巨额损失，购买房屋保险可以提供首要的保障。大家可以参考虎虎保险的美国房屋保险攻略，了解更多美国房屋保险的相关内容。

八、美国买房专业词汇

佣金（Commission）：卖方负责支付买卖双方经纪人的中介费。如果直接找开发商买condo，则开发商会支付买家经纪人的中介费。

贷款（Mortgage Loan）：由于目前房屋贷款利息低，一般人都不会一次性将房费还清，而是将用手上的现金进行其他投资，只要高于房屋贷款利率，对您来说就是有利的。

保证金（Earnest Money）：购房保证金，在您和卖家签署购房合同时，您需要缴纳的费用，一般为房价的1%-5%左右。

首付（Down Payment）：美国买房首付，一般为房屋价格的20%，对于一个50万的房子，你的首付大约是10万。

过户费用（Closing Costs）：是您在签订合同房屋时，需要立即交付的费用。费用可能包括贷款费（Origination Charges）、勘查费（Survey Fee）、所有权保险（Title Insurance）、房屋评估价（Property Valuation）、登记费（Registration fees）等等。

利率（Interest Rates）：主要指贷款买房需要额外付出的利息利率。

房屋检查（Inspection）：在房屋最终过户之前，您需要请花钱请人对房屋进行全面的检查，包括房顶、地基、空调、墙体等。

Reference:

https://www.rocketmortgage.com/learn/closing-costs

https://www.mansionglobal.com/library/mansion-tax